1. Введение

Кадастровая (реестровая) ошибка – это воспроизведённая в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в кадастр. До 2017 года использовался термин «кадастровая ошибка», после вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ – «реестровая ошибка». В судебной практике эти понятия употребляются как синонимы.

Данный обзор систематизирует актуальную судебную практику Верховного Суда РФ и судов общей юрисдикции по делам об исправлении реестровых (кадастровых) ошибок, а также определяет роль судебной землеустроительной (кадастровой) экспертизы в разрешении таких споров.

2. Правовое регулирование

Основные положения закреплены в статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон различает два вида ошибок:

2.1. Техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка)

Ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Исправляется во внесудебном порядке по заявлению заинтересованного лица или по инициативе регистрирующего органа.

2.2. Реестровая ошибка (ранее – кадастровая)

Воспроизведённая в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, на основании которых вносились сведения в реестр.

Реестровая ошибка подлежит исправлению:

• по решению органа регистрации прав;
• на основании вступившего в законную силу решения суда.

3. Виды реестровых ошибок в судебной практике

Анализ судебной практики позволяет выделить наиболее распространённые виды реестровых ошибок:

Вид ошибки	Характеристика	Пример из практики
Ошибка в определении координат поворотных точек	Некорректное определение координат границ участка при постановке на кадастровый учёт	Смещение границ на величину от 21,45 м до 33,36 м
Наложение (пересечение) границ смежных участков	Границы нескольких участков накладываются друг на друга	Наложение границ при уточнении местоположения участков
Ошибка в отнесении земель к категории/виду использования	Неверное определение категории земель или вида разрешённого использования	Ошибочное отнесение участков к сегменту «производственная деятельность» вместо сельхозугодий
Ошибка в площади участка	Неверный расчёт площади при межевании	Несоответствие площади в ЕГРН фактической площади
Ошибка, вызванная использованием разных систем координат	Использование разных систем координат (1963 и 2017 гг.) при образовании участков	Расхождения из-за разных систем координат
Неверная установка межевых знаков	Межевые знаки установлены с отклонением от проектных координат	Некорректное определение координат и неверная установка межевых знаков

4. Позиции Верховного Суда РФ по ключевым вопросам

4.1. Реестровая ошибка не является основанием для прекращения права собственности

Верховный Суд РФ в Определении от 21.03.2017 № 55-КГ17-1 разъяснил: наличие реестровой (кадастровой) ошибки в сведениях о границах земельного участка является основанием для исправления такой ошибки, но не является основанием для прекращения права собственности на земельный участок.

4.2. Реестровая ошибка не освобождает суды от разрешения земельного спора

ВС РФ указал, что суды не могут ограничиваться констатацией наличия реестровой ошибки и отказывать в иске. Суд обязан разрешить возникший спор между смежными землепользователями, иначе это приводит к сохранению правовой неопределённости.

4.3. Критерии оценки реестровой ошибки

В Определении № 18-КГ25-315-К4 от 16 сентября 2025 г. ВС РФ сформулировал подход: судам надлежит устанавливать:

• соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка;
• с учётом выводов судебной экспертизы оценить возможность приведения границ участков в соответствие с документами по предложенному экспертом варианту.

Юридически значимые обстоятельства: установление соответствия фактического местоположения земельных участков сведениям в документах, определявших местоположение границ при их образовании.

4.4. Исправление реестровой ошибки не должно приводить к неопределённости

Аннулирование сведений о границах с установлением новых координат, о котором просят истцы, должно быть предусмотрено законом. Полное аннулирование границ без установления новых приводит к неопределённости в правоотношениях.

4.5. Бремя доказывания

Бремя доказывания наличия реестровой ошибки возлагается на лицо, требующее исправления такой ошибки.

4.6. Суд обязан самостоятельно определить применимые нормы права и разрешить спор по существу

В Определении от 09.06.2026 № 4-КГ26-34-К1 ВС РФ подчеркнул, что ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению нормы права сама по себе не является основанием для отказа в иске. Суд, установив факт нарушения прав истца и наличие спора о границах, обязан самостоятельно определить подлежащие применению нормы и разрешить спор по существу. Формальный подход к квалификации избранного способа защиты недопустим.

4.7. Превышение фактической площади над документальной не является безусловным препятствием для исправления реестровой ошибки

ВС РФ указал, что при наличии реестровой ошибки и существовании фактических границ на местности длительное время (более 15 лет) суд не вправе отказывать в иске только на том основании, что фактическая площадь участка превышает документальную, если это превышение объясняется историческими причинами (дополнительные выделения земли).

5. Обзор судебной практики (2024–2026)

5.1. Определение ВС РФ от 18.03.2025 № 19-КГ25-2-К5

Обстоятельства: Истец обратилась с иском о признании результатов межевания недействительными и признании реестровой ошибкой сведений о местоположении земельного участка. В ходе кадастровых работ кадастровый инженер выявил, что смежная граница не соответствует ситуационному плану.

Позиция ВС: Суду надлежит установить действительные границы земельных участков, определить их должное местоположение.

5.2. Определение ВС РФ от 16.09.2025 № 18-КГ25-315-К4

Обстоятельства: Восемь владельцев и арендаторов земельных участков обратились с иском об исправлении реестровой ошибки. Две землеустроительные экспертизы подтвердили наличие ошибки и предложили вариант её устранения. Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция отменила решение.

Ошибки апелляции:

• Истцы требуют прекращения прав в отношении принадлежащих им участков, но аннулирование сведений с установлением новых координат не предусмотрено законом;
• Наложение границ само по себе не свидетельствует о реестровой ошибке;
• Устранение реестровой ошибки возможно только при отсутствии спора о границах.

Позиция ВС: Апелляционный суд должен был установить, была ли соблюдена процедура формирования каждого участка, и с учётом выводов экспертизы дать оценку возможности приведения границ в соответствие с документами по предложенному экспертом варианту.

5.3. Кассационное определение ВС РФ от 05.11.2025 № 35-КАД25-6-К2

Обстоятельства: При определении кадастровой стоимости земельных участков допущена ошибка в сведениях об отнесении земельных участков к сельскохозяйственным угодьям.

Позиция ВС: Суд отменил апелляционное и кассационное определения, оставив в силе решение суда первой инстанции о признании незаконным отказа в исправлении ошибок.

5.4. Определение ВС РФ от 15.07.2025 № 4-КГ25-13-К1

Обстоятельства: Дело по иску о снятии земельных участков с кадастрового учёта.

Позиция ВС: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суду апелляционной инстанции надлежало установить действительные границы земельных участков ответчика, определить их должное местоположение.

5.5. Определение ВС РФ от 09.06.2026 № 4-КГ26-34-К1

Обстоятельства: Мещерякова Т.В. (истец) обратилась к Черняк О.Э. и СНТ «Ветеран» с иском об исправлении реестровой ошибки, исключении из ЕГРН сведений о границах земельного участка ответчика и установлении границ своего участка. Истец являлась собственником участка без установленных границ. Смежный участок ответчика был поставлен на кадастровый учёт в 2005 г. В ходе экспертизы установлено, что фактические границы участка ответчика пересекают кадастровые границы участка истца (наложение 37 кв.м). Эксперт выявил, что фактическое ограждение смещено относительно кадастровых границ на недопустимые величины (до 1,9 м). Также установлено, что на момент межевания участка ответчика строение истца уже существовало, но не было учтено.

Решение суда первой инстанции: Иск удовлетворён, границы установлены по фактическому пользованию (вариант № 1 эксперта), из ЕГРН исключены сведения о границах участка ответчика с изменением площади.

Решение апелляции (отменено): Суд апелляционной инстанции отказал в иске, указав, что истец не доказал реестровую ошибку, поскольку границы ответчика соответствуют правоустанавливающим документам. Фактическая площадь участка истца (704 кв.м) превышает документальную (600 кв.м) на 104 кв.м, а справка СНТ о выделении дополнительного участка не является правоустанавливающим документом.

Позиция ВС РФ:

• Суд апелляционной инстанции формально подошёл к разрешению спора, не учёл выводы экспертизы о несоответствии фактических границ ответчика данным ЕГРН и наличии реестровой ошибки;
• Наличие превышения фактической площади над документальной само по себе не является препятствием для установления границ по фактическому пользованию, если это превышение сложилось исторически (дополнительный выдел земли) и не нарушает прав смежных землепользователей;
• Суд обязан самостоятельно определить подлежащие применению нормы права, даже если истец ссылается на ненадлежащий способ защиты. Отказ в иске только из-за неправильной квалификации иска недопустим;
• При разрешении межевого спора необходимо учитывать сведения о местоположении границ и их согласовании на момент образования спорных участков, а также фактические границы, существующие на местности 15 лет и более (ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Итог: Апелляционное и кассационное определения отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

6. Роль судебной кадастровой (землеустроительной) экспертизы

6.1. Значение экспертизы

В делах об исправлении реестровых ошибок судебная экспертиза является ключевым доказательством. Как отмечает ВС РФ, суды должны давать надлежащую оценку заключению судебной экспертизы (Определение № 4-КГ26-34-К1).

6.2. Цели кадастровой экспертизы

• Выявление ошибок, допущенных кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ;
• Определение соответствия проведённых работ требованиям законодательства;
• Установление фактического состояния земельного участка (границы, площадь);
• Оценка достоверности данных, внесённых в кадастр.

6.3. Основания для проведения экспертизы

• Несоответствие границ земельного участка фактическим данным;
• Ошибки в расчёте площади;
• Ошибки в межевом плане;
• Нарушение процедур и технологий кадастровыми инженерами;
• Нарушение норм законодательства при межевании.

6.4. Типовые вопросы, решаемые экспертизой

• Соответствуют ли фактические границы земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН?
• Имеется ли реестровая (кадастровая) ошибка в сведениях о местоположении границ?
• Какова причина несоответствия фактических границ данным ЕГРН?
• Возможно ли исправление реестровой ошибки с сохранением конфигурации и площади участков?
• Каков вариант исправления реестровой ошибки (координаты поворотных точек, длины линий, площадь)?
• Соблюдена ли процедура формирования земельного участка при его образовании?
• Имеются ли нарушения при проведении кадастровых работ?

6.5. Примеры из практики

6.6. Требования к эксперту

Землеустроительная и кадастровая экспертиза требует от исполнителя не только профильного образования (в области кадастра или землеустройства), но и высокой квалификации, беспристрастности и следования утверждённым методикам.

7. Практические рекомендации

7.1. Для истцов (заявителей)

• Бремя доказывания наличия реестровой ошибки лежит на истце.
• Рекомендуется ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, чтобы установить наличие реестровой ошибки.
• В иске следует указывать не только на наличие ошибки, но и на конкретный вариант её исправления (координаты поворотных точек).
• Необходимо доказать, что исправление ошибки не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права.
• Следует приводить доказательства существования фактических границ на местности длительное время (более 15 лет).

7.2. Для судов

• При наличии реестровой ошибки суд не может отказать в разрешении спора по существу.
• Необходимо устанавливать соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка.
• Следует давать надлежащую оценку заключению судебной экспертизы и оценивать возможность приведения границ в соответствие по предложенному экспертом варианту.
• Исправление реестровой ошибки не должно приводить к правовой неопределённости.
• Суд обязан самостоятельно определить применимые нормы права, даже если истец ссылается на ненадлежащий способ защиты.
• Превышение фактической площади над документальной не является безусловным основанием для отказа в иске, если это превышение сложилось исторически и не нарушает прав смежных землепользователей.

7.3. Для экспертов

• В заключении необходимо чётко указывать причину несоответствия фактических границ данным ЕГРН.
• Следует предлагать конкретный вариант исправления ошибки с указанием координат поворотных точек, длин линий, площади.
• При наличии разных систем координат необходимо указывать систему координат, в которой производились измерения.
• Заключение должно быть мотивированным и основанным на утверждённых методиках.
• Необходимо учитывать наличие строений и иных объектов на местности, которые существовали на момент первоначального межевания.